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香港走到十字路口大湾区百年变局来临

日期:2019-09-21   

  摩根士丹利曾预测香港今年经济增长1%,如今已下调预期到-0.3%。第三季度,是香港10年来最差的一个季度。

  深圳获得国家“超级文件”支持,打造中国特色社会主义先行示范区,迈向全球标杆城市。

  摩根预测,未来9-12个月,香港楼价最多可能下跌10%。口岸的另一端,炒房大军已经蠢蠢欲动。

  一是,中国的楼市是“政策市”,利好越大的地方,楼市调控越严。海南就是先例。2018年4月13日,国家宣布了海南自贸区政策,买房大军都冲过去了。仅仅过了8天,4月22日,海南就实施了全岛限购,楼市进入“冰冻期”,房价全面下跌。

  要牢牢记住“房住不炒”。炒房客冲过去的地方,都调控的高压区。深圳也一定会严控楼市。

  第二个理由,深圳离全球城市还很远。现在的全球城市,只有4个,伦敦、纽约,东京和巴黎。深圳去年排名在世界第55名。大家凭感觉也知道,在国际影响力上,深圳还比不上北京、上海、广州,甚至杭州。

  所以,深圳真正成为全球城市,可能还需要30年。而现在,深圳的房子均价已经到了5万4,超过了伦敦、纽约、东京的均价。国家怎么可能让房价继续涨?那只会阻碍深圳崛起和发展。

  第三个理由是,深圳几乎不依赖土地财政。全国各地的政府都有卖地的动力,深圳没有。每年的卖地收入排行榜上,深圳几乎都是垫底的。因此,深圳政府也不会抬高房价。

  深圳未来的住房供应,只有40%是商品房,给最有钱的人买,其他60%都是人才房、安居房、租赁房,解决人才引进和年轻人居住问题。

  所以,深圳是会一飞冲天,但是深圳的房价,一定会相当稳健,别想去深圳炒房。

  未来,香港能否保住国际金融中心的地位,需要打上一个问号。这是未来一段时间内,观察粤港澳大湾区的一个最大的变数。

  因为香港的核心竞争力,其实是贸易、物流、金融、文化创意等服务业。需求仍然旺盛,只是受到局势动荡影响。因此,这些服务业反而会加速往大湾区转移,尤其是相邻的深圳、珠海两地。

  例如,香港国际机场受到冲击,很多国际客人都改签到深圳机场,这段时间深圳机场的客流量增加了50%。本来深圳、广州在国际旅客上,是几乎没有机会跟香港机场PK的,但是香港的局势带来了调整的契机。

  这种调整,不仅仅是临时应急的,也会有很深远的影响。比如以前谈到深港一体化,那么深圳机场和香港机场自然会有分工,深圳机场会主动让出国际客流。但是以后,至少民航局会考虑到新的形势,把资源向深圳机场倾斜。

  危中有机。金融业、国际航运、物流贸易等也是一样。接下来,大湾区可能会出现一波新的产业转移和布局。

  东莞的优势在于经济实力雄厚,人口充足。去年8000亿的GDP,800万的人口,其中超过3/4是外来人口,提供了源源不断的购买力。

  作为“世界工厂”,很多知名大企业包括华为、OPPO、步步高等入驻,这也是东莞的优势。因此,东莞总体而言,投资价值很值得关注。

  不过,东莞是珠三角两个“市管镇”的特殊城市之一。它有32个镇街,包括虎门、长安等大镇,实力雄厚,但最大的缺点就是“没有核心”。

  整个东莞,楼市都比较均衡,你很难判断哪里是“增长极”,总体而言,临深片区已经是高位,很多在3万以上,几乎找不到“洼地”。

  惠州面积广阔,其惠阳区、大亚湾都靠近深圳,是比较有潜力的区域。但惠州最大的问题,在于本地购买力一般,而供应量太大,连续几年的供应量达到1600万方,所以二手房涨幅有限,也很不容易出手,被称为“投资天坑”。

  跟珠三角东岸的“深莞惠”相比,以广州为核心的“广佛肇”经济圈体量更大,发展的预期也更稳定。

  广州是这个圈子毫无争议的“大哥”,虽然近年来GDP被深圳超过,尤其是近日被嘲讽为“环深城市”,但要知道,广州已经繁荣了两千年,千年商都的积累是它最大的底气。

  今年上半年,广州的经济增速高达7.1%,跟深圳不相上下,尤其是第三产业发展迅猛,包括信息服务业、金融业、现代服务业等。

  不过,广州被盯得很紧,限购非常严。全市对外开放购买的区域只有增城区和从化区。

  其中,增城位于广州东部,与东莞、惠州接壤,在交通上,已经通过地铁14号线号线打通了到市区的快速交通,加上自身有富士康等大企业落户,以及整个城市“东进”,增城也非常值得考虑。

  不过,广州长期把黄埔、增城、南沙这三个区作为卖地的“粮仓”,增城开发商扎堆的现象比较明显。近期,就有新闻报道,增城有9个楼盘出现不同幅度的降价现象,有碧桂园的楼盘降幅达到20%以上。

  再看佛山,今年即将成为广东省第三个突破万亿GDP的城市,仅次于深圳、广州。广东四小虎,佛山占了顺德、南海两个。

  同时,广州和佛山应该是同城化做得最好的。很多“双城候鸟”住在佛山,工作在广州。从佛山乘坐广佛线,可以直接换乘广州地铁一号线、八号线、二号线和三号线,一路贯通。

  但是,广佛融合比较明显的问题是,城市发展的重心和方向不一致。广州一直在向东,往深圳方向靠拢,要打造广深科技走廊,要打造自己的第二CBD。而佛山靠近广州的老城区,土地、产业的空间都非常有限,需要强有力的旧改来推动融合。

  另外,当下比较明显的问题在于,佛山靠近广州的8个镇区是限购的。外地客包括广州客在内,都无法购买这些片区的住宅,导致交易处于“被冻结”阶段。

  然后我们说到肇庆。在整个大湾区,肇庆应该是存在感最弱的。甚至感觉是“混进来”的。有媒体把它评为大湾区最差的城市,人口还在持续流出,只是作为大湾区联通广西的门户,承接一些传统的产业转移,总体上不值得投资。

  珠海之前分析的文章比较多,作为珠西核心城市,广东经济特区的双子星,也是全国唯一一个跟香港、澳门都陆桥相连的城市,珠海已经足够特殊,去年的人口增速更是达到7.12%,全国第一。

  今天,我就补充一个观察,就是除了香港、澳门的产业和人口正在不断地往珠海转移以外,深圳和广州也在争夺珠江西岸,最重要的争夺战,就将发生在珠海。

  广州和深圳是广东省的双核,竞争一直非常激烈。珠三角东岸是深圳的地头,佛山和肇庆、清远是广州的腹地,而珠江西岸一直缺少单独的核心,广州、深圳都希望把影响力向这里辐射,而珠海一方面承接外溢过来的资源,另一方面也在大力提高城市能级,做实珠西核心城市的定位。

  广州目前已经通过广珠轻轨,打通了对珠海的辐射通道。上个周末我去了一趟珠海,从广州南站乘坐轻轨,只需要36分钟就能抵达珠海唐家湾。最让人惊讶的是,有很多乘客是购买的无座票,整个车厢站满了人,城际轨道已经像地铁一样方便了。

  昨天更是传来重磅新闻,广州地铁18号线,将从番禺广场一路向南,贯穿中山,直达珠海。其中光是珠海对接中山这段,60公里就要投资200亿。

  而深圳也是非常积极。深中通道已经在建设之中,打通深圳和中山、珠海的通道,目前预计是2023年左右完工。

  与此同时,深圳和珠海频繁互动,两地已经在积极规划和推动深珠通道立项。这个更厉害,不仅是跨海大桥,还是公铁两用,把高铁也跨过珠江口,贯穿两大经济特区。

  说到这里,大家可以感受到,珠海成了广州、深圳的必争之地。这也是为什么,我们积极推荐大家关注珠海投资的原因。

  我们也对比一下旁边的中山,从区位来看,中山跟广州接壤,深中通道的开通也指日可待。但是,中山的问题就比较明显。

  一是,中山和东莞很像,也是市管镇,一共有24个镇区,互相竞争。缺乏一个明显的增长极,这个问题比东莞还要严重得多。

  二是,中山经济疲软非常明显。几年前,中山在广东排名第五,如今已被惠州超过。今年上半年,中山经济增速仅有0.9%,在广东垫底,远远比不上珠海的7%。

  江门在大湾区的存在感也不强,但是比肇庆好得多。广珠轻轨很早就延伸到了江门的新会。另外,江门由于侨胞众多的关系,跟港澳比较亲近,也吸引了不少回乡置业的华侨。

  例如著名的酱油“李锦记”创始人就出生在新会,所以在新会设立了很大的生产基地。江门这几年发展也很快,也不限购。粤港澳大湾区专门提到了支持江门建设“大广海经济区”,跟港澳开展合作,江门的热点区域可以适当考虑。

  如果您对珠海感兴趣,9月7日-9月8日我们组织了珠海的项目考察团。欢迎添加工作人员(广成)微信报名参加,通过我们专业的视角去找到最好的项目。

  我们是大湾区第一财经新媒体,是具有全国影响力的知名先锋智库。长期深入研究大湾区政策设计、城市规划、产业变迁和人口结构。我们的调研团队来自南方周末、一流智库以及顶级房企,走遍大湾区内地九市,建立最全面的大湾区数据库,致力于提供独立、客观的房地产分析和投资咨询服务。返回搜狐,查看更多



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